LANGFRISTIGE THEMEN UND ANLAGEKONSEQUENZEN

Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, wie sich die konjunkturellen und langfristigen Trends in den wichtigen Gewerbeimmobiliensektoren einzelner Regionen entwickeln könnten – von jenen, die Aufwärtstrend erfahren, bis zu jenen, die am stärksten unter Druck stehen.

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien sollten von langfristigen Trends, wie der Urbanisierung, den zunehmenden Haushaltsgründungen und den steigenden Kosten für Wohneigentum, profitieren. Auch Studentenunterkünfte könnten zu den Nutznießern zählen, da es immer mehr Studenten ins Ausland – in die USA, nach Großbritannien, Australien und in andere Länder – zieht. Zugleich verharrt das Wohnungsangebot unter dem historischen Niveau, weswegen wir mit begrenzten Preisrückgängen und einem gesunden Mietpreiswachstum rechnen.

Da die Banken ins Abseits gedrängt wurden, sehen wir attraktive Chancen, Kredite für Entwicklungs- und Wertsteigerungsprojekte zu gewähren. Was die Eigenkapitalseite betrifft, ist Potenzial bei neueren Immobilien in ausgewählten Gateway-Städten vorhanden, die zu günstigeren Einstiegskursen gehandelt werden.

Hier können Investoren von einer Diversifizierung in Bereiche wie Core- und Core-Plus-Immobilien und die Immobilienentwicklung in der Nähe führender Universitäten profitieren. Mehrfamilien- und Studentenunterkünfte dürften, ebenso wie andere Sektoren, zu den Begünstigten zählen, wenn Gelder aus den Märkten für Büro- und Einzelhandelsobjekte abfließen.

Logistikflächen

Kaum ein Bereich hat stärker von der Corona-Pandemie profitiert als die Logistikbranche. Der E-Commerce dürfte die Nachfrage nach industriellen Lager- und Vertriebsflächen langfristig weiter ankurbeln. Der Wunsch der Verbraucher nach einer raschen Lieferung treibt die Nachfrage in städtischen Gebieten an. Die Pächter suchen zusehends nach neuen und moderneren Standorten mit geringerem CO₂-Fußabdruck, insbesondere in Europa.³ Das sogenannte Nearshoring, also die Verlagerung auf nahe gelegene Orte, kurbelt die Nachfrage in immer neuen Regionen und in der Nähe von Häfen an, während regulatorische Beschränkungen das Angebot an Grundstücken begrenzen.

Die Preise für Logistikimmobilien sind bereits auf den etablierten Märkten gesunken und verzeichneten einen Rückgang von 10 % in den USA und 20 % in Europa. Begrenztes Angebot und überproportional starkes Mietwachstum deuten darauf hin, dass der Sektor einer der ersten sein könnte, der eine Kompression der Kapitalisierungsraten erleben kann.

Dort, wo die Preise nahe einem zyklischen Tiefpunkt liegen, könnten Investoren sogar in Erwägung ziehen, eine negative Hebelwirkung zu akzeptieren (wenn die Verschuldung das Netto-Betriebseinkommen des Investors verringert), angesichts der Wachstumsaussichten des Sektors.

Rechenzentren

Die wachsende Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten zählt zu den stärksten langfristigen Trends der Weltwirtschaft. In Europa sind die Kapazitäten wesentlich geringer als in den USA; des Weiteren machen die Anforderungen an Latenzzeiten und digitale Souveränität lokale Einrichtungen erforderlich.

Zugleich sind nur wenige Plattformen in der Lage, das kontinentweite Know-how zur Immobilienentwicklung überzeugend mit dem technischen Fachwissen und der Erfahrung zu kombinieren, die für die Entwicklung, die Verpachtung und den Betrieb eines Rechenzentrums nötig sind. Diese gewaltige Eintrittsbarriere schafft eine außergewöhnliche Gelegenheit, die Nachfrage nach Fazilitäten, die umfangreiche Datenmengen speichern und verarbeiten können, auf den wachstumsstärksten Märkten zu decken.

Beherbergungsgewerbe

Die Hotellerie hat sich von ihrem pandemiebedingten Abschwung erholt und erweist sich trotz des sich verschlechternden konjunkturellen Umfelds und der steigenden Betriebskosten als widerstandsfähig. Auch wenn sich der geschäftliche Reiseverkehr verlangsamen könnte, sollte die Nachfrage in unseren Augen auch künftig durch den Tourismus angekurbelt werden, unter anderem durch Reisende aus Japan und China. Des Weiteren sollten Nachhaltigkeitsaspekte Aufwärtstrend für energieeffiziente und umweltfreundliche Abläufe aufkommen lassen.

Das Beherbergungsgewerbe hat sich bei der Finanzierung traditionell stärker auf Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), also auf Wertpapiere, die mit gewerblichen Immobilienkrediten hinterlegt sind, sowie auf Regionalbanken gestützt. Gleichwohl könnte das teilweise Versiegen dieser Finanzierungsquellen attraktive Chancen für Kreditgeber schaffen, die in der Lage sind, diese operativ komplexeren Immobilienwerte zu zeichnen.

Einzelhandel

In der jüngsten Vergangenheit wurden die Mieten und die Bewertungen von Einzelhandelsimmobilien durch das Wachstum des E-Commerce in die Knie gezwungen. Da wir davon ausgehen, dass die Rezession auf die Konsumausgaben in den USA drücken wird, dürften Unternehmen, die nicht essenzielle Produkte anbieten, am anfälligsten für weitere Rückgänge sein. Im Gegensatz dazu rechnen wir bei Klasse-A-Immobilien nicht mit einer weiteren massiven Preiskorrektur.

Aus unserer Sicht sollten sich Anleger auf Immobilien mit mehreren Mietern in erstklassigen Lagen konzentrieren. Diese haben sich als widerstandsfähig erwiesen und erfreuen sich einer allmählichen Rückkehr der Anleger, auch wenn das Mietwachstum verhalten bleiben sollte. In den USA erscheinen Eigenkapitalanlagen in Einkaufszentren, die Lebensmittelgeschäfte beinhalten, sowie in Einzelhandelsimmobilien an traditionellen, erstklassigen Standorten attraktiv; in Europa bieten sich für derartige Liegenschaften Fremdkapitalinvestitionen an.

Zweigstellen

Kein Immobiliensektor wurde stärker getroffen als Bürogebäude. Die Pandemie hat das Arbeiten von zu Hause aus zu etwas Alltäglichem gemacht – was in den USA langfristig Bestand haben sollte. Im Gegensatz dazu sind die europäischen Beschäftigten großteils ins Büro zurückgekehrt – insbesondere jene, die in modernen Büros mit positivem Arbeitsumfeld tätig sind. Infolgedessen deutet unser Research darauf hin, dass die Clearingpreise für US-Büroimmobilien aktuell um 25 bis mehr als 40 Prozent niedriger sind als noch im Jahr 2021, während es bei den stärker ausgelasteten Büroimmobilien in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum lediglich um 15 bis 20 Prozent nach unten ging. Vor diesem Hintergrund rechnen wir mit einer zunehmenden Anzahl von Notverkäufen in den USA, verglichen mit nur vereinzelten und begrenzten Verkäufen auf den europäischen und asiatischen Märkten.

Mit Blick auf die Zukunft steht dem Bürosektor eine Dreiteilung bevor. Erstklassige Liegenschaften – Gebäude mit geringem CO₂-Fußabdruck und ansprechender Ausstattung an attraktiven Standorten sowie mit hoher Auslastung – sollten den Sturm überstehen. Weitere Chancen sehen wir bei Investitionen in die Energiewende, die Immobilien der Klassen B+ und A- zum Inhalt haben, insbesondere an erstklassigen Standorten in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum. Demgegenüber erwarten wir, dass Gebäude mittlerer Qualität umfassend modernisiert werden müssen, um zu überleben, während Immobilien mangelhafter Qualität als veraltet gelten und ihren Eigentümern große Verluste bescheren werden.

• Wir erwarten, dass die verringerte Liquidität, der Druck auf die Fundamentaldaten und die geopolitischen Spannungen kurz- bis mittelfristig für Schieflagen sorgen werden. Der rasante Zinsanstieg in den USA hatte Zahlungsausfälle, regionale Bankenkrisen und strengere Kreditvergabestandards zur Folge. Europa steht vor einer Energiekrise und der Ungewissheit durch den Ukraine-Krieg, während der asiatisch-pazifische Raum unter geopolitischen Spannungen leidet. Im Lauf der nächsten Jahre werden weltweit Immobilienkredite in Höhe von insgesamt rund 2,4 Billionen US-Dollar fällig^Footnote1 – der Tag der Abrechnung wird also kommen.
• Wir bevorzugen die Vergabe neuer Kredite sowie einen Ankauf bestehender Kredite – einschließlich Überbrückungskredite. Unserer Ansicht nach sollten Anleger in Sachen Fremdkapital einen breiten Ansatz verfolgen, ihre Eigenkapitalinvestitionen aber auf wenige Positionen begrenzen und tief eintauchen. Im Vordergrund sollten überzeugende taktische Anlagen in Vermögenswerte stehen, die in Schieflage geraten sind, mit hohen Abschlägen gehandelt werden und unserer Einschätzung nach unter unmittelbarem Liquiditätsdruck stehen. Unter dem Strich bevorzugen wir einen Mix aus zyklisch notleidenden Immobilienwerten und solchen, die von langfristigen Themen profitieren.
• Privatfinanzierungen und Sondersituationen werden an Bedeutung gewinnen. Die angeschlagene Bankenbranche eröffnet die Möglichkeit, Marktanteile bankenunabhängiger Kreditgeber zu erobern. Wir sehen Potenzial bei gewerblichen Immobilienkrediten, Verkäufen von Darlehensportfolios, notleidenden Krediten und Rettungskapital. Hier können Anleger von erstklassigen Objekten mit niedrigeren Beleihungsquoten und attraktiven Spreads profitieren. Zugleich können negativ wahrgenommene, mit gewerblichen Hypotheken besicherte Wertpapiere hohe Renditen einbringen und mit potenziell erheblichen Abschlägen gehandelt werden.
• Die Marktschwankungen werden für Relative-Value-Chancen auf allen öffentlichen und privaten Fremd- und Eigenkapitalmärkten sorgen. Globale Plattformen sind bestens positioniert, um taktische Geschäfte abzuwickeln und Preisunterschiede zwischen den öffentlichen und den privaten Märkten auszunutzen.
• Die größten Chancen sehen wir in den Bereichen Wohnimmobilien, Logistikflächen und Rechenzentren in den USA, Europa und im asiatisch-pazifischen Raum. Hierzu sei erwähnt, dass sich diese Sektoren je nach Region ganz unterschiedlich entwickeln werden.

Das aktuelle makroökonomische Umfeld steckt voller Herausforderungen und erfordert Flexibilität, Geduld und eine langfristige Perspektive. Nach unserer Auffassung sollten die Anleger kurzfristig das vielfältige Chancenspektrum nutzen, das immobilienbezogene Fremdkapitalanlagen bieten, und gleichzeitig strategisch und geduldig in Bezug auf Eigenkapitalinvestitionen bleiben. Was langfristig ausgerichtete Anleger betrifft, sollte die Wertschöpfung durch Eigenkapitalstrategien vorangetrieben werden, mit Fokus auf Liegenschaften, die von langfristigen Trends – wie etwa Demografie, Digitalisierung und Dekarbonisierung – profitieren.