Die Pandemie wirkte wie ein Turbo für bereits existierende Trends wie E-Commerce und das Arbeiten von zu Hause. An den Märkten führte das zu einer Neuordnung, in der Branche für Gewerbeimmobilien gibt es Gewinner und Verlierer. Was heißt das für Anleger? John Murray, Global Head of Private Commercial Real Estate bei PIMCO, Francois Trausch, CEO und CIO von Allianz Real Estate, und Megan Walters, Global Head of Research bei Allianz Real Estate, diskutieren darüber mit Michael Chandra, Head of the U.S. Public Client Practice bei PIMCO. Das Quartett erörtert seine Sicht der Märkte, insbesondere mit Blick auf den Markt für Büroflächen.

Über PIMCO und Allianz Real Estate: 2020 wurde Allianz Real Estate innerhalb der Allianz-Gruppe ein Teil von PIMCO. Die neue Partnerschaft führt zwei Organisationen zusammen, die sich mit ihrem jeweiligen geografischen Fokus, den Produkten und ihrer Erfahrung bestens ergänzen. Es entstand einer der größten Immobilieninvestoren weltweit mit rund 180 Milliarden US-Dollar unter Verwaltung im privaten und öffentlichen Immobilienbereich.^Footnote[i] Indem sie ihre Kräfte bündeln, decken PIMCO und Allianz Real Estate nun das gesamte Spektrum an Immobilieninvestments ab – von stabilen Basisanlagen bis zu opportunistischeren Investments.

F: Bevor Sie uns Einblick in den Markt für Büroflächen geben: Könnten Sie uns zunächst eine Idee davon vermitteln, wie hoch die weltweiten Transaktionsvolumina im ersten Quartal in verschiedenen Weltregionen waren und welche Anlageformen dabei am besten abschnitten?

Walters: Die weltweiten Transaktionsvolumina gingen um 26 Prozent in den USA und um 27 Prozent in Europa zurück. In Asien betrug der Rückgang zwölf Prozent.^Footnote[ii]Das überrascht nicht in Anbetracht der Pandemie. Mehrfamilienhäuser hielten sich außerordentlich gut, und zwar in den USA und in Europa.

In Europa sprang das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser im ersten Quartal, gemessen in US-Dollar und verglichen mit dem Vorjahresquartal, um 66 Prozent nach oben,. Zwei der größten Deals in diesem Quartal entfielen auf Wohnimmobilien. In Asien entwickelte sich der Industriebereich am besten, insbesondere die Logistikbranche. Die Volumen stiegen um fünf Prozent gegenüber 2020 und um 22 Prozent gegenüber 2019. Mehrfamilienhäuser hatten, gemessen am Transaktionsvolumen, in den USA im ersten Quartal die Nase vorn. Dieses Segment schrumpfte nämlich nur um zwölf Prozent, während Einzelhandelsimmobilien um 42 Prozent, Büro-Immobilien um 36 Prozent und Immobilien aus Industrie und Logistik um 41 Prozent nachgaben.

Trausch: Die disruptiven Kräfte der Pandemie haben langfristige Trends wie die Verstädterung beschleunigt. Junge Leute möchten in Städten leben, nahe an ihren Arbeitsplätzen, an Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen. Ein anderer Trend, der sich eindeutig verstärkte, ist die zügige Akzeptanz von Technologien inklusive E-Commerce und das Nutzen von Telefonkonferenzen. Davon abgesehen, haben sich Anleger angesichts der Pandemie auf die Core- und Core-Plus-Segmente konzentriert, wo sie Qualität und stabile Renditen erwarten konnten und gleichzeitig die Chance hatten, von pandemiebedingten Marktverwerfungen zu profitieren. Wenn die Anleger keine passenden Immobilieninvestments im Core-Bereich finden, sind sie auch bereit, für einen Renditeaufschlag zu sorgen, indem sie eben aktiv Core-Investments produzieren. (Das kann in der Praxis so ablaufen, dass sie solvente, langfristige Mieter für ein Gebäude suchen, das keine oder nur niedrige aufgeschobene Instandhaltungskosten und nur einen geringen Verschuldungsgrad aufweist.)

Murray: Ich sehe das auch so. Das hat den Markt ziemlich auf den Kopf gestellt und in verschiedenen Sektoren zu einer starken Spreizung bei der Performance geführt – stärker, als ich das jemals in meiner ganzen Karriere gesehen habe. Wo man die neuen Gewinner und Verlierer findet, hängt folglich sehr stark von den jeweiligen Sektoren ab.

Die Hotelbranche etwa war kurzfristig ein Verlierer, sollte sich aber unserer Ansicht nach schrittweise, wenngleich uneinheitlich erholen. Während die Branche in den USA eine geradezu dramatische Erholung erlebt, bleibt der Druck in Europa, wo die Lockdowns länger dauerten, bestehen. Hotelimmobilien in dieser Region leiden unter massivem Kapitalmangel, wobei wir aber glauben, dass das nur ein temporäres Phänomen ist. In den USA ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer auf rund 75 Prozent des Niveaus von 2019 zurückgekehrt. Das deutet darauf hin, dass es in Europa ähnlich laufen könnte, sobald dort die Quarantäneregeln gelockert werden.

Im Gegensatz dazu gehen wir davon aus, dass Immobilien für den Einzelhandel zu den langfristigen Verlierern gehören werden. Die Vermieter solcher Gebäude leiden genauso wie ihre Mieter. Und wir glauben nicht, dass das Geld aus den Konjunkturpaketen ausreichen wird, um viele dieser notleidenden Anlage-Objekte zu retten. Tatsächlich könnten sich die Probleme im Jahr 2022 sogar noch verschlimmern. Viele Mieter werden nie wieder in diese Gebäude zurückkehren. Oder sie werden, wie in den USA, die Gebäude aufgeben und räumen, wenn die Darlehen und Kredite aus dem sogenannten „Paycheck Protection Program“ (PPP) auslaufen.

Was den Druck weiter erhöhen wird, ist eine regelrechte Welle aus fällig werdenden Krediten, inklusive solchen für Einkaufszentren in den USA. Hinzu kommen viele Core-Fonds, die ihre Engagements in Einzelhandelsimmobilien zurückfahren wollen. Für uns gehört deshalb der Einzelhandel nicht länger in ein Core-Portfolio. Wir erwarten, dass es Chancen gibt bei Immobilien, die eine Nutzungsänderung erfahren. Aber die Preise werden deutlich niedriger liegen als zu den Zeiten, als diese Gebäude noch vom Einzelhandel genutzt wurden.

Die Industriebranche war der große Gewinner. Die institutionelle Nachfrage erreichte Rekordhochs, gestützt von dem langfristigen Trend hin zu E-Commerce. Ein anderer Sektor mit starker Performance ist der Markt für Wohnimmobilien. Langfristig könnte zwar ein Anstieg der Zinsen für Druck sorgen und die Performance bei Einfamilienhäusern bremsen. Aber wir erwarten, dass Mehrfamilien-Mietobjekte weiter von einer günstigen demografischen Entwicklung profitieren werden. Ein Aspekt, den man auf dem US-Mietmarkt im Auge behalten muss, ist die Zahl der Mieter, die säumig werden, wenn die Konjunkturprogramme auslaufen. Wohnimmobilien wie zum Beispiel Senioren- und Studentenheime erleben eine steigende Nachfrage von institutioneller Seite. Zu guter Letzt erwarten wir, dass der Markt für Büroflächen –den wir gleich noch genauer ansehen werden – sowohl Gewinner als auch Verlierer sehen wird. Die Mieter in diesem Segment werden in der Regel nicht säumig, obwohl sie die Büros gar nicht nutzen. Aber der Druck dürfte ganz eindeutig zunehmen, wenn die Verträge kleinerer Mieter verlängert werden und zur Refinanzierung anstehen.

F: Arbeitgeber rund um den Globus kündigen Programme zur Rückkehr ihrer Mitarbeiter in die Büros an. Was sagen uns die Mietvolumina und die Umfragen?

Walters: Es überrascht nicht, dass die Mietvolumina weltweit um rund 30 Prozent zurückgegangen sind. In den USA ist der Rückgang mit 45 Prozent im ersten Quartal sogar noch ausgeprägter. Mehr als die Hälfte dieser Vermietungen (56 Prozent) sind Verlängerungen. Aktuelle Umfragen zeigen, dass die Mehrheit der Firmen, insbesondere große Arbeitgeber, erst zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden wollen, ob sie in vollem Umfang in die Büros zurückkehren. Die Umfragen haben gezeigt: Drei von vier Firmen erwarten, dass rund 20 Prozent ihrer Mitarbeiter an zwei Wochentagen von zu Hause aus arbeiten werden. Was dabei interessant ist: Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen geht davon aus, die Bürofläche pro Mitarbeiter aus Gesundheits- und Hygienegründen um ganze 20 Prozent auszuweiten. Sie wollen damit auch stärker auf Zusammenarbeit ausgerichteten Arbeitsstilen gerecht werden.

F: Wenn man diese unterschiedlichen Trend bei den Büroflächen ansieht: Glauben Sie, dass die benötigten Flächen schrumpfen oder steigen werden?

Walters: Im Durchschnitt glauben wir, dass sich die Vorstellungen der Arbeitgeber, einerseits flexible Arbeitszeiten anzubieten und andererseits die Zahl der Beschäftigten pro Bürofläche zu reduzieren, bei erstklassigen Büro-Immobilien neutralisieren werden; die Nachfrage nach solchen 1a-Büroflächen wird insgesamt viel weniger vom Homeoffice-Trend beeinflusst, als dies bei zweitklassigen Büro-Adressen mit ebenfalls nur zweitklassiger Qualität der Fall sein dürfte. Allerdings glauben wir, dass sich Unternehmen mit klassischen Arbeitsraumaufteilungen und Einzelzimmern dafür entscheiden werden, die Kosten zu reduzieren – vor allem mit Blick auf den nächsten Konjunkturabschwung –, indem sie dichter besetzten Großraumbüros den Vorzug geben werden, wie sie in überfüllten und beengten Großstädten wie New York, Singapur und London häufig zu finden sind. Diese Großraumbüro-Entwürfe können den Flächenbedarf um rund 20 Prozent verringern. Auf lange Sicht werden für das Büro der Zukunft nicht nur offene Grundrisse und Raumaufteilungen charakteristisch sein, sondern vermutlich auch zeitgemäße Features, die mehr den „Look & Feel“ einer auf Zusammenarbeit ausgerichteten Event-Location oder eines Cafés aufweisen.

F: Unterscheidet sich der Ausblick für die Nachfrage nach Büroflächen von Region zu Region und zwischen urbanen und vorstädtischen Bereichen?

Walters: Wenn wir uns Städte rund um die Welt ansehen, dann stellen wir fest, dass sich Belegungsgrade und Mietniveaus allgemein an der Bevölkerungsdichte orientieren und nicht so sehr am Pro-Kopf-Bruttoinlandsprodukt (BIP), wie viele wohl vermuten würden. Sehr verdichtete Städte wiederum tendieren zu Großraumbüros, in denen mehr Menschen auf derselben Fläche untergebracht werden können. Mit Blick auf höher verdichtete Städte glauben wir, dass diese dem Homeoffice-Trend besser Paroli bieten und widerstandsfähiger sein könnten. Sie haben mit offenen Raumaufteilungen den Platz bereits maximiert. Und wenn Büroflächen aufgegeben werden, weil Firmen scheitern, dann gibt es in stärker verdichteten Städten mehr potenzielle alternative Nutzer für diese Flächen. Charakteristisch für diese asymmetrische Angebots-und Nachfragedynamik ist eine fixe Zahl von Gebäuden höchster Qualität und vielen unterschiedlichen Nutzern, die zur Anmietung solcher Büroflächen grundsätzlich infrage kommen.

Trausch: Asien hat die am stärksten verdichteten Städte weltweit. Die Menschen in Asien sind bereits wieder an ihre Arbeitsplätze zurückgekehrt. Entsprechend gut hat sich der Markt für Büroflächen entwickelt. Das Wirtschaftswachstum in der Region trägt ebenfalls zur starken Nachfrage nach Büroflächen bei. 

In Europa hält der Trend zur Rückkehr in die Büros an. Einige Städte wie Paris oder London sind sehr dicht belegt und haben bereits offene Raumkonzepte umgesetzt, was wenig Spielraum lässt für das Einsparen von Platz. Aber in vielen mittelgroßen Städten könnte Platz frei werden, wenn sich Büros in offene Räume verwandeln. Allerdings: Im Gegensatz zu Amerikanern und teilweise auch Asiaten ziehen Europäer nicht so häufig um. Sie neigen eher dazu, in der Stadt zu bleiben, in der sie aufgewachsen sind. Das zieht dem Markt gewissermaßen eine Decke ein und bietet ein gewisses Maß an Stabilität und periodisch wiederkehrende Einkünfte trotz der Rückgabe von Büroflächen. 

Murray: Die USA weisen wie kein anderes Land stark unterschiedliche Ergebnisse und Charakteristika aus, was den Büroflächenbedarf nach der Pandemie angeht. Die Datenlage in großen Städten wie New York und San Francisco wird vernebelt von einem temporären Trend zum Umzug in die Vorstädte. Wir sehen nur sehr begrenzt, dass Mieter in Verzug geraten. Wenn Verträge in den kommenden Jahren jedoch zur Verlängerung und Refinanzierung anstehen, dann erwarten wir wachsenden Druck bei zweitrangigen Büroflächen, die von kleineren Mietern gehalten werden und ihr Raumkonzept noch nicht entzerrt haben.

Dazu kommen in den USA noch weitere maßgebliche Trends. Einer ist der Umzug von Firmen von Standorten mit höheren Steuern in Regionen mit niedrigeren Abgaben wie Austin und Dallas. Wir denken nicht, dass das für große Städte verhängnisvolle Auswirkungen haben wird, aber es lässt die Nachfrage nach solchen relativ kleinen Niedrig-Steuer-Märkten steigen. Darüber hinaus haben einige Märkte ihre ganz eigenen Beschäftigungsmotoren, die die Trends zum Homeoffice aufwiegen können. Das Silicon Valley ist hierfür ein gutes Beispiele.

F: Megan, gibt es irgendwelche Nachfragetrends, die Sie noch hervorheben möchten?

Walters: Viele große Mieter wollen bis 2030 CO₂-neutral sein. Wenn die Städte diesen Schritt unterstützen und solche Mieter anlocken wollen, müssen sie für ein günstiges und effektives Nahverkehrssystem sorgen. Das Ziel der CO₂-Neutralität wird darüber hinaus die Art der Nutzung einschränken. Da kann dann nicht mehr jede Branche einziehen. Wir glauben deshalb, dass sich erstklassige Büroflächen in den Top-Lagen der globalen „Gateway“-Städte gut entwickeln werden, solche in nur zweitklassigen Gegenden jedoch unter dem Trend zur Heimarbeit leiden werden.

Wir konnten im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts einen ähnlichen Trend in Europa beobachten – obwohl mit anderen Ursachen – unter dem die Einkaufszentren des Einzelhandels litten. Weil E-Commerce immer populärer wurde, liefen die Renditen für A- und B-Lagen auseinander. Die Top-Einkaufscenter in Bestlagen entwickelten sich weiterhin gut, doch die B-Lagen generierten nur geringe Renditen.

F: Wenn sich also der Stil der Büroflächennutzung ändert: Was genau kaufen Sie dann? Wonach halten Sie Ausschau?

Trausch: Allianz Real Estate ist ja ein langfristig orientierter Investor. Wir konzentrieren uns auf sogenannte Core-Objekte. Das sind qualitativ hochwertige Assets mit langen Haltezeiten, die stabile Erträge generieren. Traditionell sind wir dabei in Europa unterwegs, engagieren uns jedoch auch immer stärker in den USA und in Asien. Die eine Hälfte des Portfolios besteht aus Büroflächen, die andere verteilt sich gleichmäßig auf Einzelhandel, Industrie, Wohnimmobilien und Studentenheime. In diesem Kontext suchen wir nach zentral und gut gelegenen Bürogebäuden direkt an den Verkehrsknotenpunkten. Unser Investmentteam in Asien hat sich teilweise auf sehr prominente, zentrale Bürolagen konzentriert. Erst kürzlich haben wir einen 50-prozentigen Anteil an einem der besten Bürogebäude Singapurs erworben.

Ein hoher Standard beim Thema ESG ist für Anleger und Mieter gleichermaßen ein wichtiges Thema. Bei allen Büroflächen, die wir kaufen, wollen wir eine klare Strategie zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks sehen. Wir suchen darüber hinaus nach Objekten, die den Mietern ein positives Erlebnis bieten. Diese wünschen sich heutzutage nämlich mehr Annehmlichkeiten und Zusatzausstattungen. Sie wollen mehr Technologie in ihren Gebäuden. Gemischte Nutzungskonzepte sind gefragt beim Einzelhandel, bei Büroflächen und beim privaten Wohnen. Zu unseren aktuellen Akquisitionen in Europa gehören auch prominente Komplexe in Paris und Belgien.

F: Worauf liegt der Fokus in den USA, insbesondere im Bereich der opportunistischen Investments?

Murray: PIMCO war aktiv im höher verzinsten, kürzer laufenden Teil des opportunistischen Markts. Das beinhaltet auch Kredite und Equity aus öffentlichen und privaten Quellen. Unsere Büroflächen-Strategie konzentriert sich auf jene Arbeitgeber, die nicht Heimarbeit anbieten werden. Wir haben zum Beispiel im Silicon Valley in den vergangenen neun Monaten zwei leer stehende Bürokomplexe erworben. Wir argumentieren da folgendermaßen: Das Silicon Valley ist ein Markt, auf dem Entwicklung und Forschung eine zentrale Rolle spielen. Das lässt sich aber nicht so leicht von zu Hause aus bewerkstelligen. Und deshalb glauben wir, dass solche Marktsegmente weniger stark unter Druck geraten werden. Beide Bürokomplexe sind fit für die Zukunft: Sie sind gut für eine flexible Nutzung und eine personelle Entzerrung gerüstet. Eines der Häuser ist bereits LEED-zertifiziert (= Leadership in Energy and Environmental Design), das andere wird nach der Sanierung so weit sein.

Quelle dieser Informationen sind PIMCO und Allianz Real Estate, soweit nicht anders angegeben.