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Agency‑MBS: Es ist an der Zeit, vorzeitige Tilgungen zu überdenken

Unserer Ansicht nach wird die Geschwindigkeit der vorzeitigen Tilgungen aufgrund einer Kombination von positiven makroökonomischen Faktoren wahrscheinlich höher sein als vom Markt erwartet.

Da die Zinsen in den USA im Laufe des Jahres 2018 stiegen, hatten Eigenheimbesitzer weniger Anreize, ihre Hypotheken zu refinanzieren, und die vorzeitigen Tilgungen bei Agency Mortgage-Backed Securities (Agency-MBS) gingen zurück. Wir sind jedoch der Ansicht, dass der Markt die künftige Geschwindigkeit der vorzeitigen Tilgungen bei Hypothekenanleihen mit niedrigerem Kupon derzeit unterschätzt. Unserer Ansicht nach wird die Geschwindigkeit der vorzeitigen Tilgungen aufgrund einer Kombination von positiven makroökonomischen Faktoren wahrscheinlich höher sein als vom Markt erwartet, was wiederum Agency-MBS, die mit einem hohen Abschlag gehandelt werden oder mit einem niedrigeren Kupon ausgestattet sind, zugutekommen könnte. 

Daher können hochwertige Agency-MBS attraktive Anlagegelegenheiten für Anleger darstellen.

Wie wirken sich vorzeitige Tilgungen auf Agency-MBS aus?

Hypothekarschuldner in den USA haben in der Regel die Möglichkeit, ihre Darlehen jederzeit vorzeitig zu tilgen. Kreditnehmer von Festzinshypotheken entscheiden sich gewöhnlich für eine schnellere vorzeitige Tilgung, wenn die Zinsen fallen, weil viele ihren Kredit zu niedrigeren Zinssätzen refinanzieren. Umgekehrt werden normalerweise weniger vorzeitige Tilgungen von Festzinshypotheken verzeichnet, wenn die Zinsen steigen, und die Refinanzierungen gehen zurück. Kreditnehmer zahlen ihre Hypotheken jedoch auch aus anderen Gründen vorzeitig zurück, was wir als „natürliche Rate“ der vorzeitigen Tilgung oder Umschlag bezeichnen: Familien ziehen beispielsweise um oder wechseln ihr Zuhause aus privaten Gründen, die nichts mit den Zinssätzen zu tun haben.

Für Anleger in mit einem Abschlag gehandelten Agency-MBS (Anleihen zu einem Preis von unter 100 US-Dollar) wäre jeder Anstieg der vorzeitigen Tilgungen von Hypotheken positiv, da der Anleger die Differenz zwischen dem aktuellen Preis der Anleihe und 100 US-Dollar für den vorzeitig getilgten Betrag sofort realisieren würde.

Wirtschaftliche Faktoren in den USA

Unserer Meinung nach werden künftig wahrscheinlich hauptsächlich zwei makroökonomische Faktoren, die sich aus der Stärke der US-Konjunktur ergeben, für mehr vorzeitige Tilgungen bei Agency-MBS sorgen. Wir rechnen mit folgenden wesentlichen Verbesserungen:

  1. Die Fluktuation der Arbeitskräfte und die Mobilität nehmen zu.
    • Die Stärke des Arbeitsmarkts führt zu einer höheren Fluktuation der Mitarbeiter. Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer beim aktuellen Arbeitgeber erreichte 2012 mit 4,6 Jahren ihren Höchststand und ist seitdem dem Bureau of Labor Statistics zufolge auf 4,2 Jahre zurückgegangen. In den Jahren des wirtschaftlichen Aufschwungs Anfang der 2000er fiel die durchschnittliche Beschäftigungsdauer zum Vergleich auf 3,5 Jahre. Eine höhere Fluktuation der Mitarbeiter führt typischerweise zu einer höheren Mobilität, da die Menschen bereit sind umzuziehen, um eine bessere Stelle zu finden, was ein wichtiger Faktor für die Anzahl der vorzeitigen Tilgungen ist.
    • Gemäß den US-Volkszählungsdaten nimmt die Mobilität unter Eigenheimbesitzern allmählich wieder zu, nachdem sie nach der Finanzkrise mehrere Jahre lang rückläufig war. Falls die Mobilität wieder auf die vor der Krise erreichten Niveaus steigen sollte, dürfte dies für schnellere laufende Tilgungen sorgen.
  1. Das in Immobilien gebundene Eigenkapital steigt.
    • Die Höhe des Eigenkapitals, das Kreditnehmer in ihre Eigenheime investiert haben, erreichte gemäß den Daten der US-Notenbank im dritten Quartal 2018 ihren höchsten Stand seit der Finanzkrise. Dies hat zwei Auswirkungen, die wahrscheinlich zu einem Anstieg der vorzeitigen Tilgungen führen werden: Erstens können es sich viele Haushalte, die den Kauf eines besseren Eigenheims nach der Finanzkrise verschoben haben, jetzt leisten, ihre Immobilie gegen eine hochwertigere Immobilie einzutauschen. Zweitens können mehr Eigenheimbesitzer ihr in der Immobilie gebundenes Eigenkapital mit einer Cash-out-Refinanzierung nutzen. Aufgrund restriktiver Kreditvergabebedingungen waren die Auszahlungen bisher gering, aber angesichts steigender Zinsen könnten viele Kreditgeber ihre Anforderungen an die Kreditvergabe lockern.

Anlagekonsequenzen für Agency-MBS

Sowohl eine Verbesserung der Beschäftigungslage in den USA als auch steigende Immobilienpreise führen zu einem Anstieg der vorzeitigen Tilgungen bei Agency-Hypothekenanleihen. Trotz der Unsicherheit rund um die künftige Zinspolitik der US-Notenbank sind wir davon überzeugt, dass das steigende in Immobilien gebundene Eigenkapital und die zunehmende Mobilität für einen unerwartet hohen Anstieg der Mittelflüsse bei Agency-MBS, die mit einem Abschlag gehandelt werden oder mit einem niedrigeren Kupon ausgestattet sind, sorgen werden und sich dadurch 2019 potenzielle Gelegenheiten für Anleger ergeben werden.

Mehr über unsere ökonomischen Einschätzungen und Anlageansichten erfahren Sie in unserem Konjunkturausblick für das Jahr 2019 mit dem Titel „Wiedervereint im Abstieg“.

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Autor

Munish Gupta

Portfolio Manager

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